Een huis kopen als zzp’er is absoluut mogelijk, maar het werkt anders dan wanneer je in loondienst bent. Banken kijken bij ondernemers namelijk anders naar het inkomen.
Wat moet je in 2026 weten als je als zzp’er een hypotheek wilt aanvragen? In dit artikel leggen we het stap voor stap uit.
Hoe lang moet je ondernemer zijn voor je een hypotheekaanvraag kunt doen?
In 2026 is minimaal 1 jaar ondernemerschap in de praktijk vaak de ondergrens om mee te kunnen doen bij veel aanbieders. Er zijn twee routes:
NHG-route (via Inkomensverklaring Ondernemer)
Je moet minimaal 12 maanden actief zijn als ondernemer. Dit moet aantoonbaar zijn, bijvoorbeeld via je KvK-inschrijving of andere bewijzen van bedrijfsactiviteit.
Niet-NHG of reguliere bankroute
Veel geldverstrekkers willen het liefst 3 jaar aan cijfers zien. Er zijn ook aanbieders die al vanaf 1 of 2 jaar mogelijkheden bieden, maar dan is de beoordeling vaak strenger en moet je meer bewijs aanleveren.
Kort gezegd: 1 jaar kan genoeg zijn, maar 3 jaar geeft meestal meer zekerheid tot het slagen van de aanvraag.
Hoe verschilt de toetsing van inkomen met werknemers?
Bij werknemers is het vaak simpel. De bank kijkt naar:
- je bruto jaarloon
- vaste toeslagen
- je contractvorm (tijdelijk of vast)
- een werkgeversverklaring
Bij zzp’ers draait het om andere factoren: bestendigheid en voorspelbaarheid van inkomen. De bank wil zien dat je inkomen stabiel is. Dat onderbouw je met:
- Jaarcijfers
- Belastingaangiftes
- soms tussentijdse cijfers
Vaak wordt er gekeken naar een gemiddelde over meerdere jaren. En als je laatste jaar lager is dan dat gemiddelde, dan wordt meestal dat lagere jaar aangehouden.
Minder dan drie jaar zzp’er: wat zijn je kansen en valkuilen?
Ben je nog geen drie jaar werkzaam als zzp’er? Dan is het nog steeds mogelijk om een hypotheek te krijgen. Met minimaal 12 maanden ondernemerschap kun je in sommige gevallen al terecht via een Inkomensverklaring Ondernemer. Korter dan 3 jaar betekent dus niet automatisch dat het onmogelijk is.
Er zijn ook een paar valkuilen. Het loopt vaak mis op deze punten:
- Te weinig historische cijfers. De bank kan dan moeilijk aantonen dat je inkomen stabiel is.
- Een dalende trend of sterk wisselende winst. Trend en financiële buffers tellen echt mee.
- Te weinig buffer of krappe privéfinanciën. Bij ondernemers wordt extra gekeken naar ruimte voor tegenvallers (bijvoorbeeld een gevulde spaarrekening).
Bij kort ondernemerschap is het dus extra belangrijk dat je cijfers duidelijk en een sterk financieel beeld schetsen.
Hoe wordt je toetsinkomen berekend?
In 2026 wordt nog steeds vaak gewerkt met het gemiddelde over 3 jaar. Bij de NHG-route via de Inkomensverklaring Ondernemer geldt meestal:
- Gemiddelde van de laatste 3 kalenderjaren
- Is het laatste jaar lager dan het gemiddelde? Dan telt het laatste jaar als basis
Ook bij veel banken zie je deze logica terug: gemiddeld, maar nooit hoger dan het meest recente jaar.
Er is ook een alternatieve berekening. Sommige geldverstrekkers werken met interne rekenregels. Bijvoorbeeld:
- Vanaf 1 jaar ondernemerschap wordt maar een deel van de fiscale winst meegenomen.
- Dat percentage loopt op richting 100% bij 3 jaar ondernemerschap.
Binnen NHG kan in bepaalde gevallen het lopende jaar meewegen in plaats van het oudste jaar, maar daar gelden strikte voorwaarden voor en vaak zijn tussentijdse cijfers verplicht.
Wil je weten wat jij kunt lenen met je huidige cijfers? Plan dan een hypotheekadviesgesprek in om een goed beeld te krijgen van je opties voor je op huizenjacht gaat.
Wat telt mee als inkomen?
Dat hangt af van je ondernemingsvorm.
IB-ondernemer (eenmanszaak, vof, maatschap)
Het saldo fiscale winst, gemiddeld over 3 jaar, met als maximum het laatste jaar.
DGA of BV-structuur
Dan wordt vaak gekeken naar:
- je gebruikelijk loon (box 1)
- en onder voorwaarden dividend (box 2)
Bij NHG gelden hiervoor aparte routes, met maxima en soms een afslag.
Belangrijk om te weten: wat jij privé opneemt op je onderneming, is niet automatisch hetzelfde als je toetsinkomen. Banken kijken naar onderbouwde en bestendige verdiencapaciteit. Daarnaast kunnen tussentijdse cijfers, liquiditeit en solvabiliteit invloed hebben op de uiteindelijke beoordeling.
Welke documenten moet je aanleveren als zzp’er?
Er zijn twee soorten documenten die je zult moeten aanleveren: de basisdocumenten zoals bij iedere hypotheekaanvraag, maar ook een aantal documenten die specifiek aan ondernemers worden gevraagd.
Basisdocumenten
- Legitimatie
- gegevens van de woning
- Bankafschriften
- overzicht van leningen
Ondernemersspecifieke documenten
- jaarstukken of jaarrekening
- aangifte inkomstenbelasting
- soms tussentijdse cijfers
Bij de NHG-route zie je dat definitieve jaarcijfers van het vorige boekjaar op een bepaald moment verplicht worden. Vanaf bepaalde momenten in het jaar kan ook een tussentijdse winst- en verliesrekening verplicht zijn.
Een Inkomensverklaring Ondernemer wordt vaak gebruikt om het toetsinkomen officieel vast te stellen.
Checklist voor starters: zo kun je nu al beginnen
Wil je als zzp’er een huis kopen? Begin dan op tijd met voorbereiden. Hieronder vind je een complete checklist voor een hypotheekaanvraag voor starters.
1. Cijfers en belasting op orde
- Aangiftes inkomstenbelasting van de laatste jaren
- Jaarstukken of definitieve cijfers
- Actuele tussentijdse cijfers (omzet, kosten, winst)
2. Continuïteit aantonen
- Overzicht van lopende opdrachten of contracten
- Factuuroverzicht van de laatste 6 tot 12 maanden
- KvK-uittreksel
3. Privéfinanciën op orde
- Bankafschriften (privé en zakelijk)
- Overzicht van leningen, lease of creditcards
- Een bufferplan: kosten koper én een reserve na aankoop
4. Route bepalen
- Past NHG binnen je budget? (In 2026 ligt de NHG-grens op €470.000, en met energiebesparende maatregelen tot €498.200).
- Zo ja, kijk dan of een Inkomensverklaring Ondernemer verstandig is.
Conclusie
Een huis kopen als zzp’er in 2026 kan zeker, al wordt je inkomen anders beoordeeld dan bij werknemers in loondienst.
Het draait om bestendigheid, duidelijke cijfers en voldoende buffers. Hoe langer je onderneemt en hoe stabieler je cijfers, hoe sterker je positie. Begin dus op tijd met voorbereiden, zodat je precies weet waar je staat voordat je serieus gaat bieden.
