Als je een huis wilt kopen, hoor je al snel: “Je hebt eigen geld nodig.” Maar hoeveel heb je precies nodig? En waar is dat geld eigenlijk voor?
In 2026 geldt nog steeds: je kunt niet alles meefinancieren in je hypotheek. In dit artikel leggen we duidelijk uit wat dat betekent.
Wat is eigen geld volgens een hypotheekadviseur?
Met eigen geld bedoelen hypotheekadviseurs: alle kosten rond het kopen van een huis die je niet kunt meefinancieren in je hypotheek.
Dat bestaat uit twee onderdelen:
- Kosten koper: dit zijn vaste kosten bij een aankoop zoals notaris, taxatie en (als het van toepassing is) overdrachtsbelasting.
- Aanvullend eigen geld: bijvoorbeeld als je boven de taxatiewaarde biedt of als je kosten maakt voor verbouwing of verduurzaming die niet volledig meegefinancierd mogen worden.
Belangrijk: eigen geld hoeft niet alleen spaargeld te zijn. Een schenking of andere eigen middelen kunnen ook meetellen. Maar daarover zo meer.
Welke kosten mag je nooit meefinancieren bij een hypotheekaanvraag?
In 2026 geldt nog steeds de hoofdregel: je mag maximaal 100% van de marktwaarde (taxatiewaarde) van de woning financieren. Alles daarboven moet je zelf betalen.
Kosten die je niet kunt meefinancieren:
- Overdrachtsbelasting (als die geldt)
- Notariskosten voor de leveringsakte
- Hypotheekadvies– en bemiddelingskosten
- Taxatiekosten
- Eventuele bouwkundige keuring
- NHG-kosten
- Het bedrag waarmee je boven de taxatiewaarde biedt
Het verschil tussen kosten koper en overbieden
Dit verschil wordt vaak door elkaar gehaald.
Eigen geld voor kosten koper
Dit zijn vaste aankoopkosten die je bijna altijd hebt. Denk aan notaris, taxatie en advieskosten. Die kosten heb je ook als je precies de vraagprijs betaalt.
Eigen geld bij overbieden
Als je meer betaalt dan de woning volgens de taxateur waard is, dan:
- financiert de bank maximaal de taxatiewaarde
- betaal je het verschil zelf
Dat verschil kan je benodigde eigen geld flink verhogen, vooral in populaire regio’s waar de woningmarkt oververhit is.
Waarom denken veel starters dat ze tienduizenden euro’s nodig hebben?
Dat idee ontstaat vaak door drie dingen.
- Verhalen uit overspannen woningmarkten waar veel wordt overboden.
- Alles wordt op één hoop gegooid. Kosten koper, overbieden, een eventuele verbouwing en nieuwe meubels worden samen “eigen geld” genoemd.
- Onzekerheid over regels, bijvoorbeeld over 0% overdrachtsbelasting.
Het beeld klopt wél als je fors moet overbieden, je overdrachtsbelasting moet betalen bij een hoger aankoopbedrag, je zonder NHG koopt of je direct veel wilt verbouwen. Dit kun je niet meefinancieren bij de bank.
Je hebt geen tienduizenden euro’s nodig als je:
- je binnen de taxatiewaarde koopt
- je 0% overdrachtsbelasting betaalt
- je weinig (directe) verbouwkosten hebt
Welke kosten koper gelden in 2026?
De belangrijkste kosten zijn:
Overdrachtsbelasting
Voor starters geldt 0% als je aan de voorwaarden voldoet. Anders betaal je 2% van de koopsom.
Notariskosten leveringsakte
Dit is de juridische overdracht van de woning.
Notariskosten hypotheekakte
Hiermee wordt je hypotheek vastgelegd. Vaak gecombineerd met de leveringsakte, waardoor het één te betalen factuur is.
Taxatiekosten
De bank wil weten wat de woning waard is. Door een taxateur in te huren ontvang jij en de bank een onderbouwd rapport met de echte waarde van de woning.
Hypotheekadvies- en bemiddelingskosten
Voor het advies en het regelen van de aanvraag betaal je de hypotheekadviseur.
NHG-kosten (als je daarvoor kiest)
Een eenmalige borgtochtprovisie.
Bouwkundige keuring
Niet verplicht, maar vaak verstandig om voor je tekent voor de woning een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren en eventuele gebreken op te sporen.
Aankoopmakelaar
Heb je gebruik gemaakt van een aankoopmakelaar om de woning te kopen? Deze kosten mogen sinds 2018 niet meer meegefinancierd worden bij de hypotheekaanvraag.
Welke kosten vergeten starters vaak?
Bij het bepalen van hun spaardoel vergeten starters vaak:
- De waarborgsom of bankgarantie (10% van de koopsom, tijdelijk nodig)
- Dubbele woonlasten in de overgangsperiode (je huur + de hypotheek)
- Verhuiskosten
- Inrichtingskosten zoals vloeren en gordijnen
- Kosten na sleuteloverdracht die niet meegefinancierd mogen worden
Welke vormen van eigen geld worden geaccepteerd?
Meestal wordt het volgende geaccepteerd:
- Spaargeld
- Schenking van ouders of familie (met schenkingsakte en herkomstverklaring)
- Eigen middelen uit beleggingen (onder voorwaarden)
Beperkt of met extra toetsing:
- Lening van ouders (wordt vaak gezien als schuld en verlaagt je maximale hypotheek)
- Familiehypotheek (moet juridisch en fiscaal goed worden vastgelegd)
Niet geaccepteerd:
- Contant geld zonder herkomst
- Consumptieve leningen om eigen geld “bij te lenen”
Conclusie
Hoeveel eigen geld je nodig hebt in 2026 hangt sterk af van jouw situatie.
De basis is simpel: je kunt maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Alles daarboven (kosten koper, overbieden en extra uitgaven) betaal je zelf.
Koop je binnen de taxatiewaarde en kom je in aanmerking voor 0% overdrachtsbelasting? Dan kan het benodigde eigen geld relatief laag zijn. Maar moet je overbieden of direct verbouwen (bijvoorbeeld bij een kluswoning)? Dan kan het bedrag snel oplopen.
Een goede voorbereiding begint dus met een realistische berekening van alle kosten in jouw situatie, en niet alleen van de woningprijs.
